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拖延到年底的 Mortgage Refinancing

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Colin 开源节流
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美国的贷款利率从今年三月份开始降到几年来的新低，很多人也动了 refinancing 的心思，据说都排起了长队。然而我们还是一拖再拖地拖到了年底，然后感觉再不鼓起勇气折腾一把仿佛就要错过一个亿。最终促使我们完成 refinancing 的还是得益于找到了一个（几乎）全线上的 mortgage 机构。

万事开头难 #

提起 refinancing，脑海中呈现的还是几年前买房的紧张与繁忙。虽然申请贷款只是其中的一步，但回想起和经纪人的交涉还是让人心累。年中的时候收到原来 mortgage 公司的促销信件。拖到九月份终于鼓起勇气回复表示了兴趣。第二天错过了那边联系人打来的电话，然后就再而衰地又拖到了十月份。再次鼓起勇气约了确定的一天，直到当天下午六点多才接到电话，听得出对方忙了一天已经挺疲惫了。一通电话下来得到一个新的贷款利率估值。之后又想了解一下利率的细节，但实在已经三而竭了。

我不禁感慨都进入20年代了（怎么有点时光倒退的感觉？），难道就没有什么线上的 mortgage 机构可以不用跟经纪人打交道从而让用户自主地查询与推进吗？显然我不是一个人在感慨。“椒盐豆豉”（我们的 Friends 之一）更是进一步发起了调研。于是得知了 IVY Direct。

（点击查看大图）

说实话他们家网页还是比较简单朴素的。要不是“椒盐豆豉”的现身说法，我们也许看到也就直接跳过了。回过头来看，整个 refinancing 的体验还是很不错的。主要体现在三个方面：

  1. 查询方便——可以随时查看最新的贷款利率及费用。可以多次输入不同信息比较结果。
  2. 流程清晰——列出了步骤总览和 FAQ。随着过程推进会自动出现相应的提示和功能。
  3. 交互高效——自带消息系统与文件平台。所有通信记录以及文档一目了然。

我自己的感觉是：传统的公司需要体现出经纪人的作用，因此往往由他们来全程主导和带领用户。有时可能还需要突出人工交互以让用户体验到尊贵感。IVY Direct 则完全相反。他们的思路是尽可能地将交互自动化以至于让用户可以自己完成。这样他们就能降低边际成本，从而同时处理更多的用户请求——这就是互联网思维啊！

抢注 #

10月26日我们注册了账号。然后发现由于申请的人太多，网站进行了限流。工作日每天仅从东部时间下午两点开始接受申请。于是第二天我们事先填好表格，然后掐着表进行了抢注——估计只慢了1秒钟，最终被接受了。当天晚上就收到确认消息。从名字上看，负责我们申请的两位联系人应该都是华人。不知道这是不是一家华人开的公司。我们的申请就这样正式进入了流程。

信用记录 #

10月30日，我们收到消息说信用记录无法提取。之前因为美国几家信用记录公司的信息泄露事件，我们把所有的信用记录都锁起来了，还没来得及解锁。进一步得知整个 refinancing 的过程中，120天内只需要提取一次信用记录。于是我们把三家机构（Equifax、Experian、以及 TransUnion）都暂时解锁（temporary lifting）了一个月。接下来信用机构那边还需要一些处理时间。

11月3日，我们收到消息说信用记录还是无法提取。仔细复查了一遍，所有的信用记录都已经暂时解锁了啊。无奈之下进行了永久解锁（permanent lifting）（事成之后还要再锁回来感觉比较麻烦）。第二天回复说这次成功了。

初步合同（initial package） #

信用记录提取之后，紧接着就可以开始生成初步的合同。我的理解是，此时会根据我们的情况给出一个最终利率的估值（当然最终的数字还是要等到锁定利率之后）。如果我们觉得满意，就继续推进下去。对比注册申请时的数据，初步合同里利率的费用还降低了，于是我们愉快地签了。

房屋评估（appraisal） #

决定利率的一个重要指标是当前房屋的估值。由于近期做 refinancing 的人很多且处于疫情期间，房屋评估也比较慢，一般需要等待两到三周的时间。

11月9日，IVY Direct 帮我们确定了当地的一家房屋评估公司。然后我们通过那家公司的网站付了钱。

11月11日，来了两位评估师，都是华人。他们先让我们打开所有房间的房门与灯。评估的步骤就是进行各种室内外的测量与拍照。其中一位评估师拍照前会让我们先回避一下，另一位则采取不打扰模式。评估结束后他们问有没有什么问题要问他们。我想了想说没有。

11月16日，收到评估报告。结果和我们预估的差不多。报告中有些照片里还出现了我们，不过打上了马赛克。估计是那位采取不打扰模式的评估师拍摄的。

11月17日，接到 IVY Direct 的通知说贷款申请初步通过了。不过需要补充一些材料。主要就是对于之前租房的经历，需要提供具体租期时间，并说明不是自己所拥有的房产。签署补充材料的时候，发现把我的名字写错了，于是让他们帮忙更正。

锁定利率（rate lock） #

接下来就到了激动人心的一步。利率一旦锁定，最终合同上的数字也就定下来了。不过利率的锁定是有期限的，一般是30天（由用户自己决定）。要尽量在此期间完成 refinancing。过期之后再重新锁定是有一定惩罚的。

其实在签完初步合同以及约好了房屋评估之后就可以开始锁定利率了，不过我们似乎忘了这件事，直到11月18日才想起好像还有这么个步骤。利率每时每刻都在波动，用户可以随时在网站上自行查看和锁定（锁定必须在周一到周五东部时间早上11点到下午6点期间进行）——这就是线上系统的便捷性，虽然我们差点忘了这个步骤（其实网站上是有列出所有的步骤，不过这一步和整个流程是有些松耦合）。

选日不如撞日，11月18日当天我们打开网站，发现利率的费用又降低了，于是就锁定了。

申请通过了 #

11月25日，收到通知说贷款被批准了。接下来就是签署 closing documents。这一步没法在线上完成，必须由 title company 指派一位公证员（notary）上门进行。我们给出了接下来两周我们的时间，然后联系人帮我们选定了一个。我以为这样就算是定下来了。没想到联系人一直在等我们的再次回复确认，并且感恩节一过就打电话给我们。现在回过头看，当时是应该再随手回复一下的。

一旦 closing 的日期定下来了，必须在那个日期三天前先签好 closing disclosure (CD)。我们定了12月4日 close，联系人于12月1日把 CD 发给我们，并叮嘱我们务必在当天签好。

电汇（wire transfer） #

在 closing 之前，我们还必须把所需的费用转给 title company。这里包含了 refinancing 的相关费用以及预付的利息及保险。我们选择了银行电汇。为了防止电汇诈骗，title company 给出汇款信息后都会要求用户再打电话核对一遍。这也使得我每次要汇这么一大笔钱心里都挺没底的（之前买房的时候还要加上首付款，当时心里更慌了）。

12月2日，我按照要求打电话给 title company 指定的联系人确认汇款信息。试了几次，一直都是繁忙没人接。于是在网上搜了个 general 的号码，估计是 title company 的前台，直接询问。汇款信息上主要列出了收款人银行的 ABA number、account number、以及银行地址。我们就核对了这些信息。

我们打算使用 Fidelity 进行电汇，好处是没有手续费。电汇需要联系 Fidelity 的工作人员来进行。疫情期间几乎所有机构的客服电话都要排队等候。等了约半个小时，终于接通了。工作人员询问了汇款额度、ABA number、account number 之后，接下来还需要 beneficiary name and address。汇款信息里只列出了银行的名字和地址，但直觉上又让人觉得不对。工作人员建议我向 title company 确认一下。

于是再次打电话给 title company。前台也不是很清楚，于是叫来了我们的联系人（突然意识到这也许是能够快速联系到联系人的方法）。联系人显然对这种情况非常熟悉了，告诉我应该填写 titile company 的名字和地址（地址其实已经用小字标注在了页面底部），银行的名字和地址只是为了确认信息正确（比如敲入 ABA number 会自动跳出银行名字）。既然很多人都有这个疑问，不知道为什么他们不把汇款信息做得更明确一些。

回过头再次联系 Fidelity。这次为了方便提供地址信息，选择了 chat 的方式。等了差不多两个小时，然后被告知电汇只能通过电话来进行。

所幸电汇服务是全天候开通的。当天晚上趁人少的时候又打了一次电话，这次不用排队等待。提供了所有信息后，工作人员问我对方银行接收汇款是否有手续费？因为如果有的话，我们可能要多转一些钱过去。Good point——说得有道理啊，但现在太晚了没法再给 title company 打电话确认。不知道是不是夜深人静比较清闲，工作人员还耐心地陪我在网上一起搜索信息。我们没有找到官方的说明，只在一个帖子上看到似乎是需要手续费的。出于保险，我决定还是把手续费也包含在内一起转过去。电汇提交后（不过当时比较晚了，要第二天才能送达），我忽然想起忘了在备注里按照要求填写 file ID，于是麻烦工作人员取消后又重来了一遍。

总结一下，电汇时要向 title company 核对清楚以下信息：

  • ABA number。
  • account number。
  • beneficiary name and address。
  • 是否有接收手续费，或者是否已经包含在总额内。

关于电汇的一些注意事项：

  • 尽量提早进行，留出提前量。
  • 发送前检查一下有没有需要在备注里填写的信息。
  • 东部时间下午四点之前进行的电汇都可以当天到达（各个银行可能不尽相同）。
  • 在申请贷款时会提供银行账户的资金账单。汇款时也尽量使用同样的银行账户，否则可能需要补充其他银行及其关联银行的账单。

其实除了电汇，还可以使用 cashier’s check（估计可以在 closing 当场交给公证员），不过我们没有试过。

Closing #

12月4日，公证员上门来进行 closing documents 的签署。疫情期间他们还要走家串户也是不容易。她问我们是否需要在室外进行。不知道她是客气还是有所顾虑。当时外面挺冷的，我们说那还是在室内吧。大家都戴着口罩。公证员把所有材料都打印了两份，一份当场签署，一份用于备份。我们当时填错了其中一张，于是就从备份里补了一张。结束后她把备份的文档也留给了我们。整个过程差不多花了一个小时。

之后我们又向 title company 要了一份签署了的文档的电子版。

12月9日，旧的贷款被新的银行付清了。我们也将从明年二月份开始偿还新的贷款（因为 closing 的时候已经预付了一些）。

12月11日，收到了 title company 退还的多余款项，里面包含了之前电汇多转过去的手续费。

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